שיטות מיקוח
נניח ומצאתם דירה לקניה, נקיה מכל החובות ומוכנה להעברת בעלות. קיבלתם גם את תעודת הזכאות מהבנק, אתם מוכנים לקחת את המשכנתא. יחד עם תעודת זכאות שאותה הזמנתם באחד הבנקים, קיבלתם גם הצעה למשכנתא אותה תרצו לקחת. בינתיים יש לכם מספיק זמן והצד המוכר מחכה לכספו בסבלנות. זה הזמן להתחיל לעשות עסקים עם הבנקים.
ממה להתחיל?
דבר ראשון הוא לגשת לאחד הפקידים בבנק המטפל במשכנתאות ולשאול מה האחוז שמאשרים לכם לסכום אותו ביקשתם, עוד לפני פתיחת התיק שלכם באותו הבנק. חשוב לשאול לאיזו תקופה תקף האחוז אותו הוא יציין. בדרך כלל האחוז אותו תקבלו מהפקיד יהיה בתוקף לשבועיים עד חודש בלבד.לאחר תקופה זו תצטרכו לבקש הצעה נוספת. את הזמן הזה אתם חייבים לנצל על מנת לשפר את תנאיי המשכנתא ע"י מיקוח עם מספר בנקים שונים. ברגע שהפקיד יציין את האחוז הניתן לכם ע"י הבנק, תורידו ממנו 1,5% ותגידו לפקיד שאך ורק האחוז הזה מקובל עליכם. התשובה של הפקיד תהיה, ככל הנראה שלילית, אך תתעקשו שיכניס את האחוז כתנאי ללקיחת המשכנתא בבנק הזה במעמד הגשת התיק. התחזית היא שאחרי מספר ימים הבנק יתן לכן הצעה נמוכה ב-2 או 3 יחידות האחוז מזו של הפקיד.
 עבור לראש הדף |
ממה מורכבת הריבית אותה משלמים לבנקים ?
ביטוח הריסק של המשכנתא מוסיף עוד כ 0,6% שנתי (בערך) לריבית אותה תשלמו. תמיד תתעניינו אם האחוז אותו אומר לכם הבנק כולל את הריסק. במידה ובנק אחד מציע לכם ריבית 6.3% כולל ריסק והשני מציע לכם 6% לא כולל ריסק, אז התנאים של הבנק הראשון עדיפים.
הדרך הטובה ביותר לקבל כמה שיותר הצעות היא לפנות לכמה שיותר בנקים בבקשה לציין את האחוז אותו הם מוכנים לתת. הפניה צריכה להיעשות בדרך הבאה: תבקשו מהפקיד להגיד לכם את אחוז הריבית על המשכתא בציון עובדה שאת הסכום אין בעיה לקבל בכל אחד מהבנקים למשכנתאות, אך מה שחשוב לכם לדעת באמת זה האחוזים אותם תשלמו עליה. תציינו את האחוז שנתנו לכם בבנק הראשון, הפקיד יכול להציע לכם במקום אחוז נמוך יותר או לחילופין להגיד לכם קודם להגיש בקשה למשכנתא. בקשה למשכנתא ברוב המקרים אינה עולה כסף ולכן כדאי להגיש על מנת לבחור את ההצעה הטובה ביותר. לאחר ההגשה אתם אמורים לקבל כל פעם הצעה נמוכה במקצת ממה שהפקיד הציע. במידה ואתם מקבלים כל פעם בדיוק את אותו האחוז, אז אולי ההצעה הראשונה היא באמת הטובה ביותר מכל ההצעות שקיבלתם.
איסוף ההצעות חייב להיעשות במקביל לפתיחת התיק בבנק הראשון. למה? כי הרבה דברים יכולים להיתרחש בדרך, לפחות בבנק אחד אתם צריכים להיות ערוכים באופן מלא.
ישנם הרבה אירועים שאינם תלויים בנו, אך יכולים להשפיע על תהליך לקיחת המשכנתא בדרך, כמו שביתות וכו'. במידה ואתם תלויים בגורמים נוספים ועושים שרשרת מכירה- קניה- מכירה, כאשר מספר גורמים משתלבים בה, התיזמון הנכון יקבע לכם את התוצאה הסופית איתה תגיעו למשא ומתן עם הבנק. חייבים מצד אחד לעמוד בזמנים שהבנק קובע לסגירת העיסקה ומצד שני לעמוד בלוח זמנים "משלנו" על מנת להשיג את האחוז הנמוך ביותר מבין כל ההצעות שנאסוף.
במקרה של שביתה, עיקובים של צד ג', איחורים של הרגע האחרון אנשים רבים שוכחים על עיקרון המיקוח ורק שמחים שהכל נגמר. טעות גדולה! חייבים להיערך בהתאם ולקחת פרקי זמן ארוכים מספיק על מנת לא להילחץ ולא להגיע בכל פעם ל"דקה ה-90".
על מנת שנוכל להתמקח עם הבנק חייבים להבין מהי הדרך בה מרוויח הבנק מהמשכנתא שלנו.
מה הרווח של הבנק?
הרווח של הבנק הוא הריבית שהבנק מקבל על ההלוואות פחות "מחיר גיוס"- מחיר שהוא רווח אותו משלם הבנק למשקיעים (מהכספים של המשקיעים הוא נותן את ההלוואות). מחיר גיוס תלוי כמובן גם הוא בהרבה פרמטרים והוא נגזר מהריבית הנקבעת ע"י נגיד בנק ישראל, המדיניות הפוליטית וכלכלית של הממשלה וכו'. למצב המדיני בישראל קשה לקרוא מצב יציב וכתוצאה מכך הבנק נותן את הצעתו לשבועיים עד חודש בלבד. למחיר גיוס, הבנק מוסיף את הרווח שלו וכך יוצא האחוז אותו אנחנו נשלם עבור "ההשאלה" של הכסף מהבנק.
היתרון שלנו הוא שהתחרות החופשית השפיעה גם על הבנקים ולכם הרבה פעמים הבנקים קבעו את הריבית הממוצעת, אותה הם מציעים ללקוחות. מהי הריבית הממוצעת? הריבית הממוצעת היא ממצוע כל הריביות אותן "מכר" הבנק ללקוחותיו. כלומר, אם אדון משה כהן לקח את ההצעה הראשונה מהבנק שהיא לדוגמא 6% שנתיים והגיעה יעקוב לוי והתמקח עם בנק עד שקיבל את האחוז שרצה והוא לדוגמא 5%, אז הריבית הממצעת אותה סיפק הבנק היא 5,5%.
עבור לראש הדף |
מגוון המשכנתאות
מגוון ההלוואות מאפשר ללקוחות כל הבנקים הלוקחים משכנתא להנות מהמשכנתא והתשלומים המתאימים ביותר אליך.
ניתן להיתווכח עד אין סוף איזה תכנית תשלומים היא הכדאית ביותר, חייבים לבחור את הטובה ביותר לנו, באופן אישי.
1. צמודה למדד - המשכנתא הזאת היא צמודה למדד המחירים לצרכן ומתחלקת לשתי קטגוריות:
1. צמודה למדד- בריבית קבועה
2. צמודה למדד – בריבית משתנה
2. צמודה לדולר
3. לא צמודה לדולר – מתחלקת ל-
1. בריבית פריים
2. באחוז קבוע
מהם הקריטריונים למיקוח עפ"י שיטת התשלום?
1. הראשונה לפי הרשימה שלנו היא משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה. לפני כעשר שנים היא הייתה היחידה המוצעת ללקוח בתור עיסקת חבילה. היתרון של החבילה הזאת הוא ברור, לפחות מבחינה פסיכולוגית. הלקוח סוגר ריבית עם הבנק לפי מדד המחירים לצרכן. ברגע שהעיסקה עם הבנק נסגרה, אין צורך בתקשורת נוספת עם הבנק ומה שנשאר ללקוח זה לעמוד בתשלומים חודשיים כסדרם. מבחינת הלקוח המיקוח עם הבנק במקרה זה הוא מינימלי ואינו דורש ידע כלכלי מורכב; סוגרים על אחוז קבוע ומתחילים לשלם, זה נראה לאדם כפיתרון קל יחסית ויעיל באותו רגע. במקרה כזה ריבית אותה ישלם הלקוח היא מספר קבוע שניתן בקלות להשוות אותו בין הבנקים השונים.
במקרה הזה נקודת מוצא חשובה למיקוח היא הריבית ממוצעת של הבנקים, מהמספר הזה ניתן להמשיך ולהתמקח. האמצעים למשיכת לקוחות שהבנק משתמש במקרה זה הם: בחירת יום הורדת תשלומי המשכנתא, והורדת מיסים הנגבים על עריכת מסמכים. הדבר אינו שווים אף אחוז אחד לתוספת הריבית אותו תשלמו לבנק- לא כדאי.
לתכנית חסרונות רבים – לא ניתן לשנות את תכנית התשלומים לכל אורך הדרך ופרעון ההלוואות אינו כדאי במיוחד. תתארו מצב בו עוד בזמן עריכת המסמכים הריבית במשק גדלה ואז אתם נשארים עם ריבית גבוהה לכל אורך הדרך.
2. האפשרות השניה שציינו זוהי משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה. עצם המילה "משתנה" כבר נושאת בתוכה את עיקר הבעיה לאנשים. אנשים מטבעם מפחדים משינויים ולכן מסיבות פסיכולוגיות, בעיקר, רבים יעדיפו דבר הנושא בתוך השם "קבוע" ולא "משתנה". אנשים רבים מפחדים מפיתויים אותם המציע הבנק בתחילת הדרך ומפחדים שהבנק ישנה "פתאום" את התנאים להרבה יותר גרועים. המציאות היא שונה לגמרי. משכנתא בריבית משתנה היא לא מפחידה יותר משאר ההלוואות ובנוסף היא בעלת מספר יתרונות משמעותיים:
- הריבית הראשונית (עד השינוי הראשון) היא נמוכה בהרבה מהריביות המוצעות בתקופה.
- אפשרות פרעון מוקדם ללא קנסות.
- נשארת האופציה לעבור מתכנית אחת לשניה.
במקרה שיש לכם סכום כסף עתידי שאמור להיכנס ואתם רוצים לפרוע חלק מהמשכנתא עם הסכום הזה, סוג זה של משכנתא הוא כדאי יותר, כי ייאפשר פרעון מוקדם של חלק מההלוואה ללא קנסות והוצאות מיותרות.
מבחינת העמדה של הלקוח במעמד המיקוח, ההלוואה בריבית משתנה היא בעייתית יותר, כי דרוש ידע קודם מפורט יותר על מנת לדעת על מה להתמקח ולהשיג את הריביות הכדאיות ביותר מבחינת הלקוח.
כיצד להתמקח ועל מה לשים לב כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה?
לכאורה כל בנק יציע לנו תקופה ראשונה מאוד נוחה עם ריבית נמוכה בהרבה מאשר במשק נכון לתקופה. במידה ואתם מתכננים לפרוע את ההלוואה תוך תקופת ריבית ראשונה, ניתן לוותר על שלבי מיקוח הבאים, אך במידה ולא - חייבים להסתכל קדימה. במידה והלקוח לא יידע להתמקח הבנק לא יגיד לו לעשות זאת ואת זה כדאי לזכור.
מה יקרה לריבית וכיצד היא תשתנה במשכנתא עם ריבית משתנה. דבר ראשון, הריבית תשתנה כל פעם ברווחי זמן פחות או יותר קבועים. בערך כל 10 חודשים ועד 18 שנה (תלוי בסוג ההלוואה). על מה לשים לב במקרה זה? על ריבית ממוצעת במשק ועל מחיר גיוס של הבנק – אלה הם שני מדדים למיקוח עם הבנק. המיקוח, כמו שאמרנו לפני הוא על הרווח של הבנק. לדוגמא, ביום שבו אתם חותמים על המשכנתא הריבית הממוצעת במשק עומדת על 6%. נניח שאתם לקוחות טובים של הבנק והוא נותן לכם את הריבית הממוצעת למשכנתא. באותו הזמן נותנים לכם גם בחירה לבחור במשכנתא בריבית משתנה, כאשר בשנתיים הראשונות הריבית תהיה 5% ובתום שנתיים זה יהיה הריבית הממוצעת פלוס 0.5%. מבחינה כלכלית במידה ולקחתם משכנתא ל-25 שנה היא לא כדאית. אומנם בשנתיים הראשונות תשלמו 5%, אך אם הריבית לא תרד שלמו כל שאר התקופה 6,5%. אתם מעלים טענות אלו בפני פקיד הבנק. בתשובה לטענות שלכם הפקיד יכול להגיד שהריבית הממצועת במשק יכולה לרדת. מה שהוא לא יציין שהריבית גם עלולה לעלות אף יותר,על מנת שהתכנית תהיה כדאית הריבית הממוצעת לא אמורה לעלות מעבר ל-5.5%, במקרה של הדוגמא שלנו, כך שבכל מקרה אפילו עם התוספת של חצי אחוז לא תעלה הריבית מעבר ל 6%. ככל שהתוספת על מחיר ריבית ממוצעת תהיה קטנה יותר, כך משכנתא בריבית משתנה תהיה אטרקטיבית יותר.
דוגמא נוספת, במקרה שלקחתם משכנתא בריבית קבועה של 5,2%, אך העיסקה התארכה ועקב נפילת בורסה איפשהו במזרח הרחוק הריבית הממוצעת עלתה וכתוצאה אף אחד מהבנקים לא מוכן לסגור עיסקה בפחות מ-7% ריבית קבועה. במקרה כזה האפשרות של ריבית משתנה היא הפיתרון לשנים הבאות שבהן תהיה צפויה ירידה בריבית ומשכנתא בריבית קבועה היא הפחות כדאית מכל הבחינות.
עבור לראש הדף
|
תנאיי פירעון מוקדם של המשכנתא
תנאיי פירעון מוקדם זהו עוד תכסיס של הבנק למנוע "נדידה" של לקוחות לבנקים אחרים או במילים אחרות לשלם קנס פירעון מוקדם. מהי משמעותו של הקנס? המשמעות העיקרית של הכנס הוא למנוע מלקוחות הבנק אפשרות מיקוח עם הבנק לאחר לקיחת המשכנתא. להמחשת הנושא ניקח דוגמא; לקחתם משכנתא בריבית של 6%, לאותו הזמן, ריבית טובה שהציעו כל הבנקים. לאחר שנה ראשונה הסיטואציה בריביות השתנתה והריבית הממוצעת ירדה ל 5,5%. במצב החדש הדרך הטובה ביותר היא לקחת משכנתא נוספת בתנאים טובים יותר וריבית נמוכה יותר ולפרוע את המשכנתא הישנה בריבית גבוהה.
דבר, המונע מאדם לעשות את הפירעון המוקדם הוא הקנס שהטיל עליו הבנק במעמד לקיחת המשכנתא. יחד עם תשלום הקנס, פעולה של פירעון מוקדם נראית כחסרת כל ערך כלכלי. מאידך, במידה והריבית הממוצעת איננה נמוכה יותר מהריבית אותה לקחתם יחד עם משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד, אתם לא תשלמו כל קנס על הפירעון המוקדם. ברגע שהבנק לא רואה בכך "כדאיות" ללקוח, הוא לא מטיל את הקנס. במידה ו"נפל" עליכם סכום כסף ואתם מעוניינים לעשות "פירעון מוקדם" של המשכנתא, שימו את הכסף בפיקדון על מנת שיצבור ריבית, וחכו עד שהריבית הממוצעת תהיה גבוהה יותר מהריבית שלקחתם יחד עם המשכנתא ואז תעשו את הפירעון המוקדם. רק כך תוכלו להימנע מהקנס. צריך לקחת בחשבון את תנאיי הפירעון של הלוואות שקליות.פירעון הלוואות שקליות נעשה בחצי השני של כל חודש, לכן התחנות יציאה של תכנית חיסכון שלכם חייבות להיות גם בסוף כל חודש. באופן כללי ניתן להעריך שפירעון מוקדם של משכנתא בריבית משתנה איננו כדאי עקב הקנס.
הקלף הנוסף בו משתמש הבנק על מנת למשוך לקוחות הוא אפשרות לעבור מתכנית לתכנית. שינוי תוכנית במושגים של הבנק זהו בעיקר שינוי ריביות להלוואות הקיימות. הקלף החשוב ביותר של הבנק, הוא מתן אפשרות לעבור לריבית קבועה. כאשר הריבית תרד באופן משמעותי, אז ניתן לעבור לתכנית בריבית קבועה, כך משכנעים הפקידים בבנק. עד כמה זה ריאלי לעבור לתכנית בריבית קבועה, לאחר שהתחייבתם לבנק ולקחנו משכנתא. ברגע לקיחת המשכנתא, הדבר הופך להיות קשה ביותר. למה? דבר ראשון, כאשר חותמים על חוזה המשכנתא דנים בשינויי הריבית ולא דנים בלעבור לריבית קבועה. התשובה שנותן הפקיד היא: ברגע שתחליטו לעבור לריבית קבועה, תודיעו ואז.. ומה אז? כאשר מחליטים לעבור למשכנתא בריבית קבועה, ממלאים את אותה הבקשה, כאילו שלוקחים משכנתא חדשה. הפעם הבקשה תהיה שונה, כי המצב שלנו כבר שונה לגמרי. עכשיו אנחנו כבר לקוחות של הבנק ואין לנו קלפי מיקוח נוספים. במילים אחרות, הבנק הוא זה שיכתיב את התנאים מעכשיו ומה שנשאר זה פשוט להחליט האם להישאר לעוד תקופה בריבית משתנה או לקבל את הצעתו של הבנק.
למרות שעניין הריבית נראה כחשוב ביותר במיקוח עם הבנק, ישנן נקודות נוספות שעליהם חייבים לשים לב במעמד קבלת המשכנתא. אחד הדברים החשובים והמשמעותיים הם פרקי הזמן בהם ניתן לבצע שינוי תכנית/ ריבית ו/או לבצע פירעון מוקדם. הרי כל שינוי בתכנית התשלומים של המשכנתא דינו כלקיחת משכנתא חדשה, אבל בתנאיי מיקוח נחותים יותר.ברגע שלקחנו משכנתא אין לנו "איומים" על בנק בתחרות. כאשר אנחנו עושים פירעון מוקדם של המשכנתא, מבחינת הבנק הוא פירעון הלוואה אחת בתנאים ישנים ע"י הלוואה שנייה בתנאים חדשים.
כדאי ואף רצוי לבדוק לעומק את מועדי הפירעון האפשריים. את הדברים הקטנים המתבררים במעמד חתימה כמו: עמלת עריכת מסמכים, ערבים וכו'. לבדוק את כל הפרטים הקשורים בנדידה בין ריביות ותכניות שונות. כדאי לבדוק עם פקיד הבנק את גודל חופש הפעולה בבחירת התכניות. ככל שהמבחר הוא גדול יותר, כך טוב יותר ללקוח.
עבור לראש הדף
|
מגבלות הזמן - מועד שינוי הריבית
בנקים שונים מציעים היום תוכניות רבות בהם הפרש זמנים לשינוי ריבית ותכנית תשלומים נעים בין 10 חודשים עד 18 שנים. ישנן תוכניות בהן תוכלו לבד להגדיר את המועדים לשינוי הריבית. מה החוקיות של כל אותן התכניות ועל מה כדאי לשים לב במעמד בחירת התכנית.
התקופה הראשונה הוא הפיתוי הראשוני שבו משתמש הבנק על מנת למשוך את הלקוח. הריבית הנמוכה של התקופה הראשונה הוא קלף מיקוח רציני ביותר בידיו של כל בנק. ככל שהריבית תהייה נמוכה יותר, כך התקופה הראשונה תהיה קצרה יותר עבור הלקוח. ככל שהריבית תתקרב יותר לריבית הממוצעת במשק, כך תגדל התקופה הראשונה של המשכנתא. לפי כך, ככל שהתקופה הראשונה קצרה יותר, כך התנאים שלה יהיו אטרקטיביים יותר ללקוח. הסעיף של "התנאים" כולל בתוכו גם את סעיף פירעון מוקדם וגם תנאיי שינוי התוכנית והריבית.
לפי כך במקרה של תקופה ראשונית קצרה יחסית, תוכלו לקבל תנאים בהם הפירעון המוקדם יהיה ללא כל קנס. כנ"ל לגבי שינוי תוכנית תשלומים.
התדירות בה יתרחש שינוי בריבית המשכנתא ישפיע בסופו של דבר על סיכון. מהו סיכון? הסיכון הוא: ככל שהריביות תשתנה יותר פעמים, כך הסיכון להפסד הוא קטן, כי השינוי מאפשר גמישות וקירבה מקסימאלית לריבית ממוצעת במשק בכל זמן נתון. במידה והמשכנתא מחולקת לשתיים או שלוש תקופות (לשינוי ריבית) בלבד, אזי הסיכון גדל משמעותית. הלקוח נתון לידי הגורל, כאשר הוא יכול לתפוס מחיר זול לריבית או להיפך מחיר יקר מאוד לריבית שאותה ישלם לאורך זמן. האם כדאי לשחק במשחקי הגורל, אתם תחליטו לבד.
שינוי תדיר של תכניות ריבית מאפשרת גם גמישות מבחינת שינוי תוכניות, פירעון מוקדם וכו'.
הלוואות שקליות ניתן לפרוע בפירעון מוקדם בחצי השני של כל חודש בלבד וכדאי לקחת זאת בחשבון לפני שמתכננים פירעון מוקדם. כמובן שהכל נעשה בהתראה מוקדמת לבנק. ההתראה יכולה לנוע מ-10 עד 45 ימים. כמובן, שככל שזמן ההתראה קצר יותר, כך כדאי יותר ללקוח.
עבור לראש הדף
|
הלוואה צמודה לדולר
דולר, הינו חלק בלתי נפרד מחיי היום יום בארץ. אנחנו עוקבים אחר שער הדולר מדי יום ויומו בכל אמצעיי המדיה והעיתונות. אנחנו שוכרים וקונים דירה לפי שער הדולר. במידה והדולר קופץ, ביום תשלום עבור הדירה שקנינו ואח"כ נופל, אנחנו נזכור תמיד את העלייה. בתווך קצר הדולר הוא אכן מדד משמעותי, אך לתווך ארוך כמו לקיחת משכנתא, מסתבר שהוא לא כל כך גרועה. מסתבר אפילו שהלוואה צמודה לדולר היא כדאית יותר מאשר אחת, הצמודה למדד המחירים לצרכן. על מדד המחירים לצרכן אנחנו שומעים הרבה פחות ולכן יודעים עליו הרבה פחות ולכן חושבים שהוא טוב יותר עבורנו. הסטטיסטיקה מראה שמדד המחירים לצרכן עלה בשנים שבין 1986 ועד 2002 פי שניים מאשר ערך הדולר. במידה וניקח בחשבון את הריבית הנמוכה יותר הניתנת עבור משכנתא צמודה לדולר, אזי הכדאיות שלה היא ברורה.
בהלוואות דולריות ניתן לראות באופן ברור את עיקרון ההלוואה הבנקאית הקלאסית. הריבית נקבעת לפי "ליבור" פלוס התוספת. ה"ליבור" נקבע לפי ההלוואות דולריות בחמשת הבנקים הגדולים בלונדון ומתעדכן באופן סדיר כל שישה חודשים. בעיקרון זה אותה ריבית בנקאית, אך ההבדל ביציבותה ובשיקולה, הבנק לא מפתה אתכם בריבית התחלתית נמוכה ואז מעלה אותה עד לגורדי השחקים. נקודת מיקוח חשובה ביותר עבורכם זוהי התוספת שלוקח הבנק, כלומר הרווח הנקי שלו בנוסף לריבית "ליבור". בדומה להלוואות שקליות בריבית משתנה ניתן לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה הצמודה לדולר. חשוב לבדוק מראש, מה הן המגבלות אותן מציב הבנק. האם קיימת האפשרות לפירעון מוקדם, האם הוא מוגבל במסגרת זמן כלשהי, האם ישנה אפשרות לשינוי תוכנית, מהו התהליך ובאילו הוצאות כרוך. הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק עם הבנק האם קיים חישוב נוסף של הריבית לפי שער יציג של הדולר הנהוג בארץ והאם ישנה תיקרת מינימום, תחתיה לא יירד הערך של הדולר. במידה וקיימת תיקרת מינימום, אפילו שהדולר יירד ותירצו לבצע פירעון מוקדם, לא תרוויחו מהירידה של הדולר ואולי לא יהיה כדאי לבצע את הפירעון המוקדם. במידה ולא קיימת תיקרת מינימום, כדאיות של ההלוואות הדולריות ברורה במיוחד בתקופה של קפיצות בדולר.
עבור לראש הדף |
פריים
שיטה בנקאית נוספת היא הפריים. פריים היא בעצם ריבית אותה קובע בנק ישראל לבנקים. הריבית נקבעת בהתחשב באינפלציה העלולה לגדול. באותה הריבית הבנקים מקבלים את הכספים מבנק ישראל ומחלקים אותו בהלוואות בתוספת הרווח של הבנק. הריבית שאותה חייבים הבנקים לבנק ישראל זוהי "פריים" מינוס אחוז וחצי. אם קיבלתם את ההלוואה בעלות של פריים מינוס 1%, אז הרווח של הבנק הוא רק חצי אחוז. אם הריבית שלכם היא פריים פלוס 1%, אזי התוספת של הבנק הוא 2.5%.
התוספת של הבנק אם כך, היא נקודת המיקוח של הלקוח עם הבנק כאשר לוקחים משכנתא צמודה לדולר. במקרה הזה ההלוואה שלכם היא בריבית גבוהה יותר מאשר בהלוואה בריבית משתנה או קבועה, אך אין לה הצמדה למדד המחירים לצרכן. האם זה כדאי? השאלה תלוי בגורמים בהם דנו לעיל. ההחלטה בידי הלקוח. ההלוואות הללו ניתנו פעם לתקופות קצרות בלבד. כיום ישנה אפשרות לקחת הלוואה בריבית "פריים" לתקופה של עד 25 שנה, בדומה לכל משכנתא רגילה.
עבור לראש הדף |
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
זוהי המשכנתא היחידה שבה אין כל ערך משתנה. הבנק מספק את הסכום והוא מציב יעד ברור מתי הוא רוצה שיחזירו לו את ההלוואה בריבית קבועה מראש. מצד אחד נראה שההלוואה הינה כדאית ללקוח, כי יודע בדיוק כמה הוא חייב להחזיר. מצד שני, הבנק מחשב בתוך הריבית את הסיכונים שלו, לדוגמא בהיפר אינפלציה, בה הוא מסתכן בלאבד כספים. לרוב, לקוחות המעוניינים לקחת משכנתא, סוג זה של הלוואה היא אפשרות בלתי סבירה עקב התשלומים החודשיים הגבוהים. ההלוואות הללו ניתנות לתקופה של עד 10 שנים בלבד. לרוב משלמי המשכנתא היא יקרה מדי בחישוב חודשי.
המיקוח העיקרי עם הבנק זהו כמובן הריבית. במידה ורמת ההכנסה שלכם מאפשרת לקחת הלוואה לטווח קצר, אז כדאי לשקול אפשרויות נוספות כמו הלוואה רגילה מהבנק ולא מבנק למשכנתאות ואולי אפילו מחברת ביטוח. הלוואות אלו יכולות להיות כדאיות בהרבה, אפילו שאינן מיועדות לצורכי קניית בית באופן ישיר.
עבור לראש הדף |
תנאיי תשלום והארכות
הדבר שהכי כדי לעשות – זה לא לקחת הלוואות כלל, ואם כבר לקחתם הלוואה להחזיר אותה כמה שיותר מהר. ברגע שהריבית במשך גבוהה, כדאי לקחת משכנתא בריבית משתנה. ברגע שהריבית במשק קטנה, כדאי לחשוב על לקחת ריבית קבועה למשכנתא. מעטים מאיתנו יכולים להרשות לעצמם לא לקחת הלוואות. בעיקר כאשר מדובר בזוגות צעירים, סטודנטים ועולים הדבר אינו אפשרי כלל.
עבור לראש הדף |
נוסחת שפיצר וקרן שווה
מעטים מאיתנו יודעים שאת המשכנתא אותה אנו משלמים, מחשבים לפי נוסחה הנקראת נוסחת שפיצר. מהי הנוסחה וכיצד היא מתבטאת בתשלומים שלנו. לפי נוסחת שפיצר, מתחילים קודם בתשלומים של הריבית על המשכנתא. החלק של הריבית הינו הגבוה ביותר בתחילת התשלומים עד בערך חצי תקופות התשלומים. לאחר מכן התשלומים של הריבית משתווים לתשלומים של המשכנתא עצמה באופן יחסי. מעתה והלאה יגדל אחוז התשלום של המשכנתא ותקטן אחוז התשלום על חשבון הריבית. בחצי השני התשלומים הם החזר ישיר של המשכנתא. במידה ואין אינפלציה גדולה במשק, גודל התשלומים אינו משתנה. כלומר, האדם משלם את אותו הסכום כל הזמן, אך הערך של התשלום שלו משתנה בהתאם לנוסחה: קודם ריבית ואחר כך המשכנתא עצמה.
נניח ולקחתם משכנתא ל-25 שנה וכל אותם השנים אין אינפלציה גבוהה במיוחד; במידה והתחלתם לשלם 1000 ש"ח לחודש בשנה הראשונה אתם תגיעו עם בדיוק אותו התשלום לשנה האחרונה של המשכנתא. הצמדה למחיר המדד לצרכן זהו הדבר היחיד אשר משפיע על גובה התשלומים החודשיים. ישנם אנשים המניחים שהתשלומים החודשיים של המשכנתא יגדלו עקב גידול הריבית עם השנים. הנחה זאת איננה נכונה, הדבר היחיד שבאפשרותו להשפיע על התשלומים החודשיים של המשכנתא אלה הן הצמדות שונות.
פירעון המשכנתא לפי קרן שווה שונה מפירעון משכנתא רגיל, כי כל תשלום חודשי כולל בתוכו את פירעון הריבית ואת פירעון המשכנתא באופן שווה. התשלום החודשי לפי כך יקטן עם השנים באופן פרופורציונאלי. התכנית איננה מתאימה לכולם עקב התשלומים הראשונים הגבוהים. מבחינה כלכלית התכנית כדאית מאוד.
עבור לראש הדף |
בולית
התכנית ניתנת לתקופה יחסית קצרה, שבה הפירעון הוא של ריבית בלבד. ההלוואה שלקחתם נשארת ללא שינוי, וניתן לפרוע אותה במהלך התכנית תשלומים ללא כל קנס.
החיסרון הגדול של התכנית הוא שבסיום התקופה המוגדרת, הלקוח חייב לפרוע את כל סכום ההלוואה או לעבור לתכנית אחרת. דחיית התשלומים בסגנון "גרייס" או תשלומים מדורגים רגילים תמיד נפסקים בשלב כלשהו ודורשים פירעון מיידי או חלוקת תשלומים לפי תכנית חדשה. בהלוואות מסוג בולית, חייבים לעשות משהו לפי תום הקופה (שמוגדרת מראש ולאו דווקא מהווה את סופה של כל תקופת ההלוואה, כלומר ניתן להמשיך בתכנית אחרת.) תוכנית בולית יכולה להיות כדאית במקרה ואתם מצפים לסכום כסף יחסית גדול שיגיע בסיום תקופת בולית.
עבור לראש הדף
|
גרייס
גרייס – זהו מושג המתייחס לדחיית התשלומים החודשיים של המשכנתא. דחיית התשלומים כוללת את כל ההלוואות בתוך הלוואת המשכנתא הגדולה אך, איננה כוללת את הלוואות המענק וזכאויות שונות ו"מבצעיי הלוואות" שבתוך המשכנתא. המשמעות אם כך של "גרייס" הוא להקטין באופן משמעותי את התשלומים החודשיים של משכנתא.
הדבר נוח ביותר כאשר מחכים לדירה ומשכירים או מוכרים בינתיים את הדירה שגרים בה, עד לקבלת המפתחות. הלוואת גרייס נוחה כמובן גם לסטודנטים וזוגות צעירים ונתקלים בקשיי תשלום המשכנתא. הכספים שלא שולמו בתקופת "גרייס" מתחלקים באופן שווה לאורך השנים הבאות. החישוב מחדש נעשה באופן אוטומטי ע" הבנק.
עבור לראש הדף |
משכנתא מדורגת – החזר הלוואה באופן מדורג
משכנתא מדורגת זוהי בעצם צורה נוספת של חלוקת תשלומים. בשונה מגרייס החלוקה נעשית על פני מספר שנים. ישנן תכניות המחלקות את התשלומים על פני 3 עד 8 שנים. החלוקה נעשית באופן הבא:
בשנה הראשונה אתם משלמים 25% מהתשלום החודשי שנקבע לכם.
בשנה השנייה תשלמו 50% מהתשלום החודשי שנקבע.
בשנה השלישית תשלמו 75% מהתשלום החודשי שנקבע.
מהשנה הרביעית ואילך תשלמו את הסכום שנקבע לכם והיתרה מהתשלומים הקודמים תחולק על פני מספר שנים באופן שווה. תשלום בשיטת משכנתא מדורגת כדאי, לתקופת הלימודים בה אחד מבני הזוג המשלמים לומד, או לתקופה של ירידה בהכנסות. בדומה לגרייס אין צורך בחתימה על הסכמים נוספים עם הבנק, הכל מתבצע באופן אוטומטי ע"י הבנק.
מהי דחיית התשלומים עבור הבנק? מבחינת הבנק דחיית התשלומים משמעותה משכנתא יותר גדולה שלקחתם. העמדה של הבנק היא שחייבים לקחת אישור למשכנתא יותר גדולה במידה ומבקשים דירוג תשלומים. ברגע שהבנק מגדיל את הסבסוד, ישנה פחות גמישות בכל הקשור לתנאים ולריביות של הבנק. עדיין, במקרים רבים היסקה יכולה להשתלם ללקוח. ניקח דוגמא: אתם קונים דירה עם כניסה בעוד 12 חודשים, כאשר בינתיים אתם מתגוררים בשכירות.
עלות הבית שקניתם 500 אלף ש"ח.
ההשקעה האישית שלכם שווה 75 אלף ש"ח.
זכאות שווה ל 130 אלף ש"ח מתוכם 30 אלף ש"ח מתנה.
ההלוואות של הבנק מהוות 295 אלף ש"ח.
מה שניתן לעשות הוא לשלם בהתחלה מההשקעה האישית ואת כל שאר התשלומים לדחות לפי משכנתא מדורגת עד שתקבלו את כל בזכאויות במועד הסמוך לקבלת הדירה. כך תוכלו לשלם רק אחי הכנסה לדירה, אך מצד שני תשמרו על כוח המיקוח על הדירה עם הבעלים המעוניינים לקבל כמה שיותר מהר את כספם ולא מעניינן אותם במיוחד איזה משכנתא אתם לוקחים.
עבור לראש הדף
|
עמדה בעייתית של הלקוח מול הבנק- מיקוח בתנאים קשים
המקרים הקשים למיקוח, הם אותם מקרים בהם הלקוח כבר קשור בצורה כלשהי אל הבנק ולרוב אלה הן ההלוואות לאותו הבנק. הלקוח כבר "קשור" לבנק והבנק יודע שללקוח יהיה קשה מאוד לנתק את הקשרים איתו.
להלן רשימת "הקשיים" בהם יכול להיתקל הלקוח במשא ומתן עם הבנק. כל המקרים להלן מתארים מצב כאשר לקוח קשור לבנק בקשרי משכנתא והלוואות קודמות.
- העברת משכנתא לדירה חדשה, כאשר היא מותנית בלקיחת משכנתא או הלוואה נוספת
- העברה מתכנית תשלומים אחת לשנייה
- קבלה של הלוואות נוספות בחלקים או בשלמותן
- עיכובים בהעברת כספים
כל אלה מצבי מיקוח קשים יותר עם הבנק, אך לא כל הסיכויים למיקוח אפסו ותמיד כדאי לנסות.
נדון במספר דוגמאות המראות כיצד להימנע מתשלומים מיותרים לבנק.
למשל, במידה וקיבלתם אישור להלוואה על סך 400,000 ₪ ונתתם הוראה לבנק להעביר את הכסף בשני תשלומים בהפרש של חודשיים, כי אתם חושבים שזה יותר כדאי. אתם טועים. החלוקה של התשלומים עלולה גם להתרחש באופן שלא קשור אליכם בשום צורה. קיבלתם העברה ראשונה של 100,000 ₪ ופתאום התחילה שביתה. את שארית הסכום אתם מקבלים כבר אחרי חודשיים (בתום השביתה) והבנק משנה את הריבית בטענה שהאישור לריבית עליה סוכם תם לאחר תקופה של חודש.
דוגמא נוספת; אתם קונים דירה ראשונה וזוהי הפעם הראשונה שאתם לוקחים משכנתא. חיפשתם את התנאים הטובים ביותר בין כל הבנקים. לאחר חיפושים רבים מצאתם באחד הבנקים את הריבית הנמוכה ביותר למשכנתא. פתחתם תיק משכנתא באותו הבנק, החתמתם ערבים, מילאתם את כל הטפסים. הדבר האחרון שנשאר לעשות זהו להביא אל הבנק את "מכתב הכוונות" מבעלי הדירה, אותה אתם קונים. אך בגלל שרשרת אנשים ארוכה של קניה- מכירה – קניה, העברה של כספים התעכבה למספר חודשים נוספים. הרגע המיוחל מגיע ואתם מביאים את "מכתב הכוונות" אל הבנק ויש לכם רק עוד מספר ימים להעברת הכספים. כאשר אתם מגיעים אל הבנק, הפקיד מודיע לכם שעברו מספר חודשים מהגשת הבקשה הראשונה והסיכום הראשוני איבד מכוחו ויש צורך לדון בריביות מחדש. הפקיד מאוד נחמד ו"מסדר" לכם ריבית שתוכלו לקבל רק היום. בסיטואציה הזאת אין לכם ברירה , אלא להסכים לתנאים של הבנק, אחרת עסקת הקניה מתבטלת. יחד עם הביטול יגיעו גם כל הקנסות הנלווים לכך. אין לכם זמן להגיש בקשות נוספות וכמובן אין לכם זמן לחפש בנק אחר. במקרה הזה בנק מתחיל להכתיב תנאים משלו.
ישנן מספר פעולות שכדאי לנקוב בהן על מנת למנוע את התסריט הללו.
- לא לדחות את קבלת ההלוואות, לקבל את כל ההלוואות בבת אחת
- במידה ולא ניתן לקבל את ההלוואות בבת אחת, תדרשו מהבנק להעביר תחילה את ההלוואות הנוספות, ורק אחר כך את ההלוואות בזכאות והלוואות "זכות" אחרות. בהלוואות זכאות הריבית איננה נקבעת ע"י הבנק ולכן אתם לא תלויים בו.
- לפעמים לא ניתן להמתין להלוואות זכאות, ולא ניתן לדחות את העברתן. במיקוח על הלוואות נוספות ניתן להצמיד את השיחה לאיזשהו מדד, למשל ריבית ממוצע במשק. תגדירו את רף הריבית של המשכנתא שלכם. למשל בכל מקרה שהריבית לא תעלה על ממוצע מינוס 0.3% בכל ההלוואות שהבנק מעביר אליכם ולא משנה מתי. במקרה והבנק איננו מוכן ללכת לקראתכם, חפשו בנק אחר. בכל מקרה תשאירו לפחות 18 יום למיקוח על הריבית. במקרה ולא תגיעו להסכמה עם הבנק לגבי הריבית יהיה לכם מספיק זמן על מנת לחפש בנק אחר ולהתמקח איתו.
ברגע שמוכרים דירה וקונים דירה את לקיחת משכנתא נוספת ניתן למנוע רק במידה יש לכם כסף בצד היכול לסגור את הפאר בין מכירה לקניה.
לא לכולם יש את החסכונות הנדרשים ולכן כל אחד מאיתנו יכול להגיע לסיטואציה בה חייבים לקחת משכנתא נוספת. לקחת משכנתא/ הלוואה נוספת או לא לקחת בכלל – אבל אז לוותר על שדרוג והגדלת הדירה. מהם הדברים היכולים להשפיע על בנק להוריד בריבית כאשר הוא יודע בוודאות שהבחירה שלנו היא לקחת את התנאים של הבנק או לוותר לגמרי על לקיחת הלוואה נוספת.
אל תוותרו! ישנו סיכוי למיקוח, אך הוא תלוי בסוג ההלוואות שלקחתם לפני. באיזו סיטואציה אתם יכולים להימצא לפני שמגיעים אל הבנק לבקש הלוואה נוספת; נסדר אותם ברשימה העולה מהקלה למיקוח ועד לקשה ביותר למיקוח:
1. אין לכם כבר זכאות ואת הלוואות הבנק שנשארו, בערך 50-60% ניתן לפרוע ללא קנס.
2. אין לכם כבר זכאות ונשאר יותר מ 50-60% של הלוואה שניתן לפרוע ללא קנסות.
3. אין כבר זכאות, אך עדיין ישנו קנס על הפירעון המוקדם.
4. אתם עדיין משלמים זכאות, והיתרה הכוללת של כל הלוואות המשכנתא איננה עולה על 80% מערך הדירה.
5. עדיין משלמים זכאות והסכום הכולל של כל הלוואות המשכנתא עולה על 80% מערך הדירה.
המקרה הראשון הינו הקל ביותר מבחינת הלקוח. אין לא כמעט התחייבויות אל הבנק בו לקח פעם משכנתא והוא יכול להרשות לעצמו להיתמקח עם הבנק. במקרה והבנק שלו לא מספיק גמיש הוא יכול לקחת הלוואות נוספות בבנק אחר ולסגור איתן את החובות בבנק שלו.
במקרה החמישי והאחרון הבנק יכול לא ללכת לקראתכם בריביות, כי הוא יודע שאתם תלויים בו.הזכאות ברוב המקרים איננה ניתנת להעברה לבנק אחר ולא כדאי לפרוע אותה מוקדם. בואו ונסתכל על הסיטואציה באופן כללי יותר. על הדירה שרכשתם ישנן עדיין הלוואות אותם אתם משלמים. הגבול של 50-60% מערך ההלוואות שנשארו הינו גבול תיאורי, אך ניתן להבין ממנו עד כמה אתם תלויים או לא תלויים כבר בבנק שלכם ועד כמה יהיה לכם קל לעמוד איתו במיקוח. ברגע שנשארו לכם רק 50% מסך ההלוואות, הלוואות נוספות מבנקים אחרים אתם כבר לא תבקשו לעסקת קניה שלמה, אלא מבקשים הלוואה לנכס קיים. כאשר אתם קונים דירה חדשה, תוכלו לקחת 90% מערך הדירה בהלוואות הבנק ולסגור את ההלוואות הקודמות בבנק אחר. במקרה של פירעון מוקדם חייבים לשים לב לריבית ממוצע במשק, עליה דיברנו קודם. ברגע שהריבית יורדת, תשלמו בוודאי קנס על הפירעון המוקדם, ברגע שהריבית עולה – לא תשלמו. במידה ואתם רוצים לשפר את התנאים של הריביות כדאי לחשוב על תהליך מדורג של לקיחת הלוואות ופירעון הלוואת עד שאתם מגיעים לריבית הנוחה לכם ביותר. למה הכוונה? נניח ואחת ההלוואות במשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים היא בריבית קבועה ומאוד לא כדאית. ברגע שהריבית הממוצע במשק תעלה אתם יכולים לפרוע את ההלוואה הזאת ללא קנסות בהלוואה בריבית משתנה שלקחתם בבנק אחר. לאחר מכן עושים את השלב השלישי בתהליך ומעבירים את ההלוואה בריבית משתנה לריבית קבועה, אך מחכים עד שמצב הריביות בשוק ההלוואות ירד ותהיו במצב הטוב ביותר למיקוח עם הבנק. סדרת תהליכים זאת יכולה לעלות לכם מכמה מאות שקלים עד כמה אלפי שקלים, אך היא תעשה חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
משכנתא בזכאות לעומת זאת מגבילה את האדם, לא כדאי לפרוע אותה ולא ניתן להעביר אותה מבנק אחד לשני. ברגע שישנן הלוואות זכאות, אתם קשורים אל הבנק והוא יכול להכתיב לכם תנאים.
המסקנה היחידה שניתן להגיע אליה היא לדון בכמה שיותר פרטים עם הבנק לפני שאתם נקשרים אליו בכבלי המשכנתא החזקים. אחת הדוגמאות יכולה להיות בקשה למשכנתא מהבנק לזוג צעיר. זוג צעיר שאין לו הרבה חסכונות, אך עדיין רוצה לרכוש דירה חדשה מבקש 95% מימון של הבנק ברכישת דירה. ניקח את תפריט המשכנתא הבא:
450,000 ₪ סה"כ עלות הדירה
20,000 ₪ - השקעה אישית של הזוג
130,000 ₪ הלוואות זכאות
300,000 ₪ הלוואה מהבנק
לאחר הגשת הבקשות אל הבנק, הבנק מאשר את 95% מימון, אך אינו מאשר "גרייס" והזוג נאלץ לשלם על הדירה החדשה עוד לפני הכניסה אליה. הזוג הצעיר מתקשה לשלם גם שכירות וגם הלוואות המשכנתא. על מנת להקל על עצמו הוא לוקח 50% מהמשכנתא ב"בולית" דולרית לשנתיים. ואת שאר ההלוואה לוקח בריבית משתנה לתקופה מקסימלית הניתנת ע"י הבנק עם אפשרות לעבור לריבית קבועה במשך השנתיים הראשונות לתשלום ההלוואה ולאחר מכן עם אפשרות של פעם בשנתיים לעבור לריבית קבועה.
לאחר שנה הזוג נכנס לגור בדירה החדשה ויכול להרשות לעצמו להגדיל את תשלומי המשכנתא. הזוג מגיש בקשה לעבור לריבית קבועה ולשפר את תנאיי המשכנתא. הבנק אכן נותן הצעה לריבית קבועה, אך הריבית שהבנק מציע היא גבוהה יותר מאשר ריבית שאותה יכלו לקבל במידה והיו לוקחים משכנתא חדשה. עקב המחויבויות הרבות לבנק הנוכחי אין לזוג אפשרויות השפעה על הבנק. היכרות אישית עם פקידי הבנק השונים היא היחידה היכולה לעזור במקרה זה. אדם נוסף היכול לעזור בסיטואציה הזאת הוא המתווך המביא לקוחות אל הבנק. מה שנשאר לזוג הוא או "להפעיל קשרים" ופרוטקציות או להסתפק בהצעה הלא כדאית של הבנק או להמתין להצעה טובה יותר מהבנק ולא לעבור לריבית קבועה בשלב הזה. הבעיה הנוספת שיש כרגע לזוג זאת הלוואה "בולית" שבה חייבים לטפל בהקדם האפשרי. מה שניתן להמליץ במקרה הזה הוא להעביר את ה"בולית" להלוואה בריבית משתנה, כאשר מועדי הפירעון של ההלוואה הנ"ל יהיו מקבילים לתנאיי הפירעון של ההלוואה הראשונה בריבית משתנה. האופציה הגמישה ביותר יכולה להיות "ליבור" + תוספת. את השיחות עם הבנק בקשר לריבית הזוג יוכל לחדש ברגע שיגיע לפירעון של 20% מערך הדירה. ניתן לעלות גם את נושא ביטוח הריסק, במקרה וקיים.הורדה של ביטוח הריסק מקטינה את התשלומים השוטפים של המשכנתא, אך לפעמים בחתימה של ערבים.
ניתן לסכם מהמקרה, ככל שהסבסוד של בנק הוא גדול יותר, כך אפשרויות מיקוח על הריבית הן קטנות יותר. ניתן לעבור את כל הבנקים ועדיין לא להגיע לתוצאה הרצויה ולא לקבל ריבית טובה במידה ומבקשים 90-95% סיבסוד ברכישת הדירה. במקרה של סיבסוד כ"כ גדול לא כדאי לסכן את התקציב המשפחתי ולקחת ריבית קבועה. במקרה של ריבית משתנה תמיד ישנו סיכוי לשיפור התנאים מאוחר יותר. שניהם סיכון. מצד אחד קנית משכנתא בריבית קבועה יותר כדאית במיקוח עם הבנק, אך מצד שני תוכלו עם הזמן לפרוע חלק מההלוואות ולהעשיר את הקרקע לשינוי הריבית במשכנתא בריבית משתנה. ניתן לעשות את הכל, אך בחישוב סיכונים ובמחשבה נכונה לעתיד.
לדוגמא, מצאתם דירה חדשה העולה 600,000 ₪ . יש לכם מעט חסכונות ואתם חייבים לקחת משכנתא בגובה של 95% מערך הדירה. הבנק אישר לכם את המשכנתא בגובה של 570 אלף ₪ בריבית של 6% עם ביטוח ריסק. יש לכם חצי שנה עד לקבלת המפתחות לדירה החדשה. זה הזמן להתעניין באם תיקחו רק 89% מערך הדירה, בכמה תרד הריבית והאם ניתן לוותר לכם על ביטוח הריסק. משכנתא היא הלוואה עדיפה יותר מבחינת התנאים על פני כל ההלוואות האחרות, אך לפעמים כדאי לקחת את 6% הנותרים, או 36,000 ₪ תוכלו לקחת בכל בנק בהלוואה רגילה בריבית פריים ל-4-5 שנים. הדבר היחידי שחייבים לבדוק לפני, האם קיימת דרישה לתשלום ההשקעה האישית לפני קבלת המשכנתא. במידה וחייבים לשלם את ההשקעה האישית לפני קבלת המפתחות ולפני קבלת המשכנתא, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם תשלומים רבים מדי שלא תוכלו לעמוד בהם: שכירות, משכנתא, הלוואה נוספת והוצאות שוטפות אחרות. כאשר תיקחו את ההלוואה הנוספת בסמוך למועד כניסה לדירה, תוכלו להתחיל לשלם את ההלוואה הנוספת ללא הצורך בתשלום השכירות. ההלוואה הנוספת שתחשב ע"י הבנק בו לקחתם משכנתא כהשקעה תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים וריבית גבוהה בהמשך. הלוואה קטנה מחוץ לבנק היא זאת שמשפרת את התנאים של ריבית במשכנתא וגם מורידה הרבה פעמים את צורך בביטוח ריסק.
עבור לראש הדף
|
הפרנסה של הבנק
בכל מערכת מורכבת ישנן תקלות ובעיות שונות, המערכת הבנקאית איננה היחידה. במקרה של מערכת בנקאית, הלקוח הוא זה המשלם על כל חסרונות והליקויים שיש בה. לעיתים מחפשות המערכות הגדולות אחר הליקויים והחסרונות על מנת לתקן ולשפר ולעיתים משתמשות המערכות בליקויים ובחסרונות על מנת לשעבד את הלקוחות תחת מסווה של "הטבות". הדוגמאות לכך המערכת הבנקאית יכולות להיות תכנית "בולית" שדיברנו עליה וגם הארכות שונות המכניסות את הלקוח לחובות בלתי הגיוניות לבנקים. כיום, כמעט כל הבנקים הגבילו את מתן הלוואות המשכנתא בריבית לתקופות מוגדרות מראש. וכמות ההלוואות הנ"ל במשכנתא אינה יכולה לעבור את הלימית הנקוב ע"י הבנק. מגבלה נוספת שבה משתמש הבנק הוא קנס פירעון מוקדם או תנאים שונים המגבילים את אפשרויות לפירעון מוקדם במגבלות זמן וכמובן הגבלה לשינוי תוכנית משכנתאות.
ישנן כמובן פריצות קטנות בפעילות הבנקאית היכולות לאפשר לנו, לצרכני המשכנתאות "להרוויח" או יותר נכון לא לאבד כמה עשרות אלפי שקלים במשחק הבנקאי המורכב. לדוגמא: זוג לקח משכנתא בגובה של 120 אלף דולר. התשלום על הדירה התבצע בשקלים והזוג שילם נכון לאותה התקופה 600 אלף שקל (1$ =5 ש"ח). לאחר מספר חודשים שער הדולר ירד באופן ניכר ל- 4,5 ש"ח. בהודעה מוקדמת מראש הלקוח יכול לעבור להלוואה בשקלים, השווה עכשיו 540 אלף ש"ח, בתנאי שהבנק איננו מגביל את הלקוח לשינוי הלוואה בשנתיים הקרובות ממועד לקיחת המשכנתא. הגשת בקשה לשינוי ועריכת מסמכים יעלו ללקוח כ-1500 ש"ח , אך החיסכון מההפרש הינו 60 אלף ש"ח. נניח וההלוואה החדשה מאפשרת חזרה בבוא הזמן להלוואה צמודה לדולר. במקרה של קפיצה של הדולר הלקוח יכול לחזור להלוואה צמודה לדולר. עדכון המחירים יתבצע בחודשיים עד ארבעה מרגע הקפיצה של הדולר וללקוח יש מספיק זמן להגשת הבקשה, כ-30 יום ולחיסכון נוסף. כדאי לעבור מבנק לבנק ולסגור הלוואות לא כדאיות ע"י הלוואות בריביות טובות יותר המוצעות ע"י בנקים מתחרים.
עבור לראש הדף |
הסכם משותף בין קבלן בניה ובנק
מקרה נוסף ומעניין הינו פרסום של פרויקט נדל"ן שונים בסבסוד מיוחד של הבנק. לפני שאתם מתפתים להצעות הקבלן, חייבים לבדוק מהם התנאים של אותה המשכנתא לפרויקט המיוחד. הקבלן בוודאי יבטיח הרים וגבעות. הדבר הראשון שחייבים לשאול – מהי התוכנית למשכנתא. זהו עוד טריק למשיכת לקוחות בו התקופה הראשונה של המשכנתא כוללת תשלומים חודשיים נמוכים, אך הם עולים בבת אחת לאחר תקופה זו. אם זה לא המקרה, עדיין חייבים לבדוק מהם התנאים. אין ניסים בחשבונאות, בדומה לחוק שימור האנרגיה, מה שלקחת אתה חייב להחזיר בצורה כלשי, במקרה של הבנק ההחזר חייב לכלול גם את הרווח של הבנק. מה בכל זאת קורה? הקבלן והבנק סוגרים עיסקה, בה רוכשי הדירות מהקבלן מקבלים הלוואות בריבית נמוכה ביותר. מה שהלקוח אינו יודע שהבנק יחד עם הקבלן מחשב את סך עלות "ההטבה" ומוסיף אותה למחיר של הדירה. כלומר, הקבלן על חשבון רוכשי הדירה "סוגר" ע"י העלאת מחיר הדירה את הפאר של הריבית הנמוכה אותה מספק הבנק ללקוח. כולם מרוויחים, חוץ מרוכש הדירה. למה? כי עצם זה שהלקוח מוכן לקבל על עצמו ללא מיקוח את התנאים של הקבלן ושל הבנק. אפשרויות למיקוח לא מתקבלות לא ע"י הבנק ולא ע"י הקבלן, כי הרי זוהי "הטבה" או "מבצע" איך שתרצו לקרוא לעיסקת חבילה זו. במקרה הזה תנסו להגיד לקבלן שאתם לא זקוקים להלוואות נוספות והמשכנתא לבד מספיקה לכם. אתם בוודאי תקבלו מחיר נמוך יותר באלפי דולרים עבור אותה הדירה. לאחר שיחה עם קבלן תוכלו להגיע באופן עצמאי אל הבנק ולהתמקח איתו ללא שום קשר לקבלן.
בדיוק באותה המתכונת עובדת גם המבצע הנוסף מפורסם הרבה פעמים ע"י הקבלן- משכנתא על חשבון הקבלן. חברת בניה המפרסמת את המבצע בד"כ מוסיפה גם באותיות קטנות שאין כפל מבצעים, כלומר הלקוח יכול לקבל או הנחה במעמד הרכישה או משכנתא על חשבון הקבלן. ככל שהמבצע אותו מספק קבלן, בנק או כל גוף אחר מורכב יותר, כך הסיכוי שאתם תשלמו על ה"מבצע" הזה הוא גדול יותר.
בהצלחה.
עבור לראש הדף
|
|
|
